福岡MPオフィスの松股です。

このたび、事務所を移転いたしました。

新しい住所は

宗像市村山田1124番地1です。

以前の事務所から近いので、電話番号・FAX番号・メールアドレスなどに変更はありません。

以前の事務所は住宅街の中にあり、場所が分かりにくいとのお声をいただくこともありましたが、新しい事務所は宗像市内の県道97号線（旧3号線）沿いにあり、分かりやすい場所といえます。

福岡MPオフィスの松股です。

最近のニュースや報道番組では、円安、原油高、ウクライナ情勢の影響による物価高について頻繁に報道されています。

そこで家計の見直しを考える人も多く、その一つとして住宅ローンの見直し（借り換え）を考えている人も急増しているようです。

それに関してコラムを投稿しているので、借り換えに関心をお持ちの方はご覧いただければ幸いです。

【物価高騰への対策　住宅ローンの借り換え】

物価高騰への対策　住宅ローンの借り換え :住宅ローンコンサルタント 松股善治 [マイベストプロ福岡] (mbp-japan.com)

福岡MPオフィスの松股です。

最近は専門家紹介サイト「マイベストプロ福岡」にコラムを寄稿する機会が多いので、こちらの投稿をサボり気味になっています（汗）

先日新たなコラムを寄稿しました。

円安傾向により変動金利から【フラット35】への借り換えが増えるかもしれない :住宅ローンコンサルタント 松股善治 [マイベストプロ福岡] (mbp-japan.com)

福岡MPオフィスの松股です。

KBC九州朝日放送が運営する専門家紹介サイト「マイベストプロ福岡」の新しいテレビCMに私の写真と専門分野が掲載されました。

テレビで九州朝日放送を見ていると、目にすることがあるかもしれません。

福岡MPオフィスの松股です。

住宅ローンではありませんが、知人からの依頼で最近、住宅金融支援機構の「マンション共用部分リフォーム融資」の手続サポートをしています。

分譲マンションの長期修繕計画の中で、大規模リフォームを行う際の工事資金に関する融資です。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

KBC九州朝日放送が運営する専門家検索サイト「マイベストプロ福岡」に、このたび住宅ローンの専門家として掲載されました。

https://mbp-japan.com/fukuoka/fmp-office

福岡ＭＰオフィスの松股です。

先週ですが、2回目のワクチン接種を終えました。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

少し前、森喜朗氏（五輪組織委員会前会長）による男女差別発言から、男女平等について話題になる機会が増えました。

しかし住宅ローン業界では、男女差別といえる風習がまだ一部で残っています。

その典型的な例が「奥様単独での申込みを認めない金融機関がある」ことです。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

先日あるお客様（以下、A様）の地方銀行住宅ローンが融資実行されたのですが、金消契約の時にポツリと言われました。

「（地方銀行は金利が高いので）ネット銀行にすればよかった」

ネット銀行はどこも低金利なのですが、それには訳があります。

今回はそのことについてお話しいたします。

画像は私が住宅ローン選びのコンサルタントの際に使う比較表です。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

先日、住宅業者様から「商談中のお客様がいるけど、持病があるので住宅ローンが取り組めるだろうか？」との相談がありました。

フラット35以外の住宅ローン取組では、団体信用生命保険（以下、団信。）の加入が必須条件となっています。

返済中に死亡や高度障害など万が一のことがあった場合、団信の保険金で住宅ローン残高を完済する制度です。

住宅ローンに関するコラムやブログで「団信に加入出来ない場合は、団信加入が必須ではないフラット35を検討しましょう。」という記述をよく見かけますが、私はそれについては反論を唱えます。

返済者が十分な死亡保険金を設定した生命保険契約がすでにあればよいのですが、そうでなければ返済者に万が一のことが起きた場合、残された家族に住宅ローンの負担がかかるからです。

そこで今回は「ワイド団信」についてお話しいたします。

例として西日本シティ銀行のワイド団信の案内書をご紹介します。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

当社の業務の一つに「借り換えのコンサルタントと手続きサポート」があります。

その中には時々ですが、福岡銀行の「エブリワン」からの借り換え手続きをサポートすることがあります。

先日借り換えの融資が実行されて、新たな成功事例が追加されたので、今回はそのことについて書きます。

今回の成功事例を簡単な図にしたものがこの画像です。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

ネット上に住宅ローンの審査に関する記事やブログは数多くありますが、内容については信じてよいものとそうでないものとあります。

最近も新たな記事を見かけたので、それらの記事の信憑性についてお話しいたします。

※私の業務のテリトリーは主に福岡県内です。福岡県内の方がこの記事を見た場合の注意点について、主にお話しをいたします。

最近見かけたのは以下の記事です。

「住宅ローンの審査に通らない！　最終手段はある？」

住宅ローンの審査に通らない！ 最終手段はある？ | ファイナンシャルフィールド (financial-field.com)

福岡ＭＰオフィスの松股です。

YAHOOニュースを見ていたら住宅ローンに関する珍しい記事を見かけたので紹介します。

タイトルは「審査通った住宅ローン、父親の育休告げたら『お金は貸せない』と事態が一変」です。

https://news.yahoo.co.jp/articles/8bd644f7d277db9aae2efdbb040de20e150d6302

福岡ＭＰオフィスの松股です。

先日、ふくおかフィナンシャルグループの銀行（福岡銀行、熊本銀行、十八親和銀行）の住宅ローンが、最長融資期間をこれまでの35年から40年に延長することが発表されました。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

今年最初の投稿です。

新型コロナ問題でまだまだ大変な状況ですが、今年もよろしくお願いいたします。

最近お会いした方でネットのデマ情報を鵜呑みにしていた方がおられました。

コロナ騒動以降は自宅で過ごす時間が長くなり、ネットで様々な情報収集をする方も増えているでしょうから、今回はそのことについてお話しします。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

先日、ゆうちょ銀行が金融庁と総務省に対してフラット35を取り扱う認可申請をしたとのことで、新聞に書かれていました。

記事では、認められれば来年5月にも事業開始とのことです。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

まだまだ日本中で新型コロナウィルスの新規感染者が連日出ていますが、福岡県内は最近ずっと一桁台で推移し、このまま続き、早期にゼロになればいいなと思っています。

経済も以前より回復してきたとはいえ、中にはまだ苦戦を強いられている業種もたくさんあります。

その中で映画「鬼滅の刃」の大ヒット、私自身は漫画やアニメには興味がなく、今回もテレビで放映されていたのを2時間ほど観ても世界に入り込むことが出来ませんでしたが（ファンの方、すみません）、日本中で老若男女問わず作品に共感することの素晴らしさに加え、経済面でもとても喜ばしいことだと思います。

さて最近のニュースでは、大手企業の冬のボーナスカットや人員削減など、まだまだ暗いニュースが続いています。

しかしマイホーム購入を検討する方は、コロナ騒動以前の状態に少しずつ戻っているという実感もあります。

まだまだ先が読みにくいご時世、これからの住宅購入・住宅ローンの取組みにおいては、これまで以上の慎重な計画が求められることでしょう。

そこで今回は「同じ返済金額でも適用金利によって住宅ローンを借りられる金額が大きく変わる」ことについて述べていきます。

福岡MPオフィスの松股です。

今朝のニュースで、以下の記事を読みました。

「HIS、全社員に特別手当　一人最大10万円」

https://www.jiji.com/jc/article?k=2020070101233&g=eco

福岡ＭＰオフィスの松股です。

新型コロナ問題の先行きが読めず、多くの方々が今後の収入に不安を感じている中、3日前にこのような記事がありました。

「『地方銀行の崩壊』コロナが映す暗い未来予想図」

https://toyokeizai.net/articles/-/345562

ただしこの記事には大きな間違いがあります。

3ページ目の変動金利に関する記事です。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

新型コロナ問題はまだ一向に収まる気配が見えませんね。

その中で昨晩、九州ろうきんから当社にファックスが送られてきました。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

本題に入る前にひとつお詫びを申し上げます。

前回、3/10のブログで「今の状況で金利が上がることは考えられない」と書きましたが、フラット35や一部の都市銀行の固定金利が若干ながら上昇しました。

これは3/12以降徐々に長期金利（10年もの国債金利）がなぜか上昇し、各金融機関が4月の金利を決定する時期まで下がらなかったためです。

３月末近くになってまた下がり始めましたが、いずれにせよ4月の金利が上がったのは事実です。

この場を借りて、予想がはずれたことをお詫び申し上げます。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

ずっとこの話題についてブログを書きたかったのですが、年度末の業務に追われてなかなか書けませんでした。

みなさまも今最も気になる「新型コロナウィルス」

日本のみならず世界的に大混乱を引き起こしているこの問題が、住宅購入や住宅ローンに与える影響についてお話しいたします。

福岡MPオフィスの松股です。

住宅ローンに関する記事やブログで「事前審査と本審査の違い」について書かれているものがあります。

その中で「事前審査は銀行で行われ、本審査は保証会社で行われる」と書かれたものもよく見かけます。

最近も見かけたので今回のブログネタにしますが、これは

「おおむね間違っている！」

と言えます。

九州以外の地域の地方銀行のことは分かりませんが、少なくとも

当社が活動範囲としている地域の銀行では、事前審査も本審査も保証会社が審査をする

のです。

他の地域の地方銀行のことは分からないので、先ほどは「おおむね」という言葉を使いました。

参考のために福岡銀行、北九州銀行、佐賀銀行の事前審査（仮審査）申込書をご覧ください。

福岡MPオフィスの松股です。

2020年になって１回目のブログです。

今年もよろしくお願い申し上げます。

今回のテーマは「住宅ローンに関して不動産業者への対応方法」です。

最近youtubeで見た動画をヒントに、このお話を進めてまいります。

マイホームを買う方が住宅ローンの取組先を選ぶ際、

ほとんどの方が

「不動産業者やハウスメーカーの営業マンまかせ」

というのが昔からの実情のようです。

ここで認識しておいていただきたいのは、

「営業マンは住宅販売のプロではあるが、住宅ローンのプロではない」

ということです。

福岡MPオフィスの松股です。

今日のネットニュースで、久しぶりに大きな怒りがこみ上げてくる記事を見ました。

「ローン申請資料を改ざんか　福岡市のマンション販売会社、客の収入多く記載」

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191210-00010012-nishinpc-bus_all

※YAHOOニュースのアドレスなので、しばらくすると見られなくことをご了承ください。

福岡MPオフィスの松股です。

前回のブログ「繰上返済よりも更に返済期間を短縮する方法」から1ヶ月以上経過してしまいましたが、前回はフラット35に借り換えした場合でシミュレーションをしたのに対し、今回は銀行の変動金利に借り換えをした場合でお話をいたします。

※関心をお持ちの方は、前回のブログと比較をしながらお読みください。

現在の住宅ローンは、前回と同様、以下の事例で説明しましょう。

①住宅ローンの現在残高は2,500万円

②残り返済期間は25年

③適用金利は1.8％

④５年ごとに100万円を一部繰上返済する

借り換えをせず、上記のようにして返済を続けると、画像のようなシミュレーションとなります。

福岡MPオフィスの松股です。

現在住宅ローンを返済中のみなさまへ。

「老後2,000万円問題」がやはり現実的だと思える近頃、

「住宅ローンの返済は早めに終わらせたい」

「出来れば定年退職前に終わらせたい」

と考えている方は多いと思います。

住宅ローンの返済期間を短縮する方法としてよく知られているのは、

「一部繰上返済で返済期間を短縮する」

というやり方ですが・・・

今回は、

「繰上返済よりももっと早く住宅ローンを完済する一例」

についてのお話です。

ただしこれは誰にでも出来るものではなく、ある要件を満たしている場合のみ有効な方法なので、ご了承ください。

ある要件とは以下の２つです。

・今の適用金利が高めであること　

※「何％だったら」という基準はありません。

・今の返済額に余裕があること

※現在より返済額がいくらか上がっても大丈夫であること。

要するに、

「残り返済期間を短縮して低金利のローンに借り換えをする」

ということなのです。

例として、以下の事例で説明しましょう。

①住宅ローンの現在残高は2,500万円

②残り返済期間は25年

③適用金利は1.8％

④５年ごとに100万円を一部繰上返済する

借り換えをせず、上記のようにして返済を続けると、画像のようなシミュレーションとなります。

福岡MPオフィスの松股です。

買物の時にキャッシュレス決済だと、多くの店舗でポイント還元がされるようになりました。

それによって今はクレジットカードやスマホのアプリ、電子マネーを使う方が増えていると思います。

しかしそれらは気をつけて使わないと、住宅ローンの審査が通らない場合がある、というのが今回のお話です。

福岡MPオフィスの松股です。

まずは今回の台風１９号の被害、亡くなられた方へのお悔やみを申し上げるとともに、被害に遭われた方、特に長野県の千曲川はじめその他の川の氾濫で水害の被害に遭われている多くの方に対してお見舞いを申し上げます。

このブログを書きはじめた時点（13日10時30分）、ニュース映像ではかなりの被害が出ているようですが、なんとか最小限の被害で済んでほしいものです。

しかしネットでは早くも、今回も自治体などの対応に対して批判をする“自称専門家”が現れています。

現場の事情も知らないで、匿名で批判をする人たちのことです。

怖いのは、これら“自称専門家”の意見に賛同したり信じてしまう人が多いことです。

実は私が専門業務としている「住宅ローン」についても、昔からこの傾向が絶えません。

福岡MPオフィスの松股です。

地震、台風、集中豪雨。

自然災害が多い日本。

特にここ数年は、自然災害の発生が目立つと思います。

自然災害の中で身近に起こりやすい被害のひとつに「停電」があります。

特に最近の千葉県の停電被害に遭われた方は、大変だったことでしょう。

そこで最近、太陽光発電システムが注目されているようです。

https://www.shouene.com/battery/battery-knowledge/poweroutage-prepare.html

※ただし太陽光発電システムそのものについては、私は専門家ではないので詳しく述べることが出来ないことをご理解ください。

※なお蓄電池まで備えていたとしても「非常用に電力を自力供給できるのは１日程度」とも聞いています。

しかし一口に太陽光発電システムといっても、蓄電池まで含めるとその設置費用は高額です。

標準的なシステムの一般的な相場として、３００万円～３５０万円くらいはかかるそうです。

設置を考えたとして、その費用を現金でポンと出せれば問題ないでしょうが、そうでなければローンを組むことになるでしょう。

そうなると、現在住宅ローンを返済中の場合、新たに太陽光用のローンが加わり、家計に影響が出るかもしれません。

そこで、現在返済中の住宅ローンの金利を見直してみることをおすすめいたします。

現在返済中の住宅ローンの適用金利が高ければ、太陽光システム設置費用と合算して低金利の住宅ローンに借り換えることで、ローン返済の負担を抑えるという手段です。

詳しくは当社ホームページの「０円リフォーム」のページに書いています。

https://www.fmp-office.jp/%EF%BC%90%E5%86%86%E3%83%AA%E3%83%95%E3%82%A9%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%81%A8%E3%81%AF/

例えば１０年ほど前にフラット３５を取組んだ場合、現在の適用金利は２％台かもしれません。

ちなみに２００９年１０月のフラット３５Sの金利は、

当初１０年間　２．３４％（当時のフラット35Sは当初１０年間（または２０年間）－0.3％）

１１年目以降　２．６４％　でした

これに団体信用生命保険に加入していれば、年に一度の別払いなので、その負担は今の金利水準よりかなり高いといえます。

そこで以下の画像のような試算となります。

福岡MPオフィスの松股です。

住宅ローンの審査に難航したものの無事に審査に通過し、先月売買決済が成立したお客様からお礼のお手紙をいただきました。

福岡MPオフィスの松股です。

6月に、あるモデルケースをもとに金融庁によって「老後資金として年金収入以外に2,000万円の蓄えが必要」という報告書が作成され大きな話題になりました。

これが21日に投開票が行なわれる参議院選挙の争点のひとつにもなっています。

老後2,000万円問題

私の推測ですが、このような問題が出てくるということは、今後も住宅ローン金利の大幅な上昇は考えにくいのではないかと思っています。

福岡MPオフィスの松股です。

昨日、住宅業者がフラット35を悪用したとの記事を引用してブログを書きましたが、その後あらたに関連ニュースが掲載されました。

今回の問題の原因解明と再発防止に向けて、国土交通省から住宅金融支援機構に指導が出された模様です。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190507-00000051-kyodonews-soci

福岡MPオフィスの松股です。

時代が平成から令和に変わり、10連休のゴールデンウイークも今日で終わり。

みなさまはいかがお過ごしだったでしょうか？

さて連休中の5月4日にフラット35を悪用した不正融資の記事を見かけたので、今回はその件について書きます。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190504-00000004-asahi-bus_all

福岡MPオフィスの松股です。

昨日（4/11）、取引先のハウスメーカー様が主催するセミナーに講師として参加させていただきました。

題目は以下の２つです。
①０円リフォームについて
②住宅ローンの審査対策

福岡ＭＰオフィスの松股です。

時々ですが「Yahoo知恵袋」を閲覧し、「福岡　住宅ローン」で検索して私が答えられそうな質問があれば、それに回答することがあります。

（なおベストアンサー率は60％です）

先日久しぶりに閲覧したら、以下のような質問がありました。

住宅ローンの審査に通らない方からの投稿です。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q14204144974?__ysp=56aP5bKhIOS9j%2BWuheODreODvOODsw%3D%3D

福岡MPオフィスの松股です。

みなさまご存知のとおり、5月1日に皇太子さまが新天皇に即位されるにあたって、今年のGW（ゴールデンウイーク）は官公庁や多くの企業で10連休となります。

そこで住宅ローンの観点から、今回のブログはこの10連休の注意点についてです。

福岡MPオフィスの松股です。

昨年末に平成31年度税制改正大綱が閣議決定しています。

その中で消費税が10％に引き上げられた後の住宅購入関連について、国土交通省のサイトでその内容が分かりやすく見られるようになっています。

（各画像をクリックまたはタップすると、PDFをダウンロードできるページに移動します）

福岡MPオフィスの松股です。

・今や携帯電話はほとんどがスマホの時代

・スマホは本体代が高価でその多くは分割払い

ここ数年「スマホ（携帯電話）会社の個人信用情報に問題があって、住宅ローンの審査に落ちた」とのことで、当社に相談に来られる方が後を絶ちません。

しかしそれでも、対策を取ることによって住宅ローンの審査に通ることはよくあるので、今回はその件についてお話しします。

福岡MPオフィスの松股です。

平成最後の新年を迎えました。

みなさま、あけましておめでとうございます。

さて今年は消費税が、10月に8％から10％への増税が予定されています。

住宅は購入金額が大きいことから、２％の増税によって費用負担が大きく変わります。

では、住宅は増税前に買う方がよいのか？

これは買う物件の種類、契約や引渡しのタイミング、買う方の年収などの状況によって異なります。

しかし詳しく書くとかなりの長文になるので、ここでは簡潔にお話しします。

福岡MPオフィスの松股です。今年も残りわずかとなってきました。

住宅ローンの審査対策については今年一年も数多くの成功事例がありましたが、その中でも最大級の事例をここに挙げたいと思います。

当社に相談に来られる前に数社の審査に通らなかったけど、当社から持込み直して審査通過、無事に決済まで終えた案件です。

お客様サイドで審査に通らなかった大きな原因は以下の２つでした。

①シーアイシーに長期延滞による「異動情報」がある

②勤続年数が短い（事前審査申込み時で勤続３ヶ月）

まず①のシーシアイシーの内容は画像のとおりでした。

福岡MPオフィスの松股です。

先週のことですが、このようなニュースが配信されました。

「メガバンク、住宅ローン審査にＡＩ活用」

https://www.iza.ne.jp/kiji/economy/news/181004/ecn18100416420033-n1.html

福岡MPオフィスの松股です。

前回に続いて、事前審査申込書を書く際の注意点について書いていきます。

今回は「現在の借入状況」についてです。

フラット35を含め、どの金融機関の事前申込書にも現在返済中のローンやクレジット分割払いについて記入する欄があります。

現在返済中のローンなどがある場合、年収や借入額に対しての返済比率次第では、この欄は注意して書かなければいけないのです。

過去に私がサポートした案件の実例を画像でご覧ください。

福岡MPオフィスの松股です。

住宅ローンの事前審査に通らなかったため当社に相談に来られるお客様や住宅会社様から、申込書の控えを拝見させていただくことがあります。

その際に気付くことを、今後数回にわたって書いていきます。

第1回は「現在の家賃」と「預貯金資産」についてです。

画像にあるように、事前審査申込書には「現在の家賃」と「預貯金資産」について記入する欄があります。

※サンプルは福岡銀行と全国保証の事前審査申込書です。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

マイホームを検討する方がどんな悩みを抱えているのかの調査のため、私はYahoo知恵袋や、教えてgoo、専門家プロファイルなどのページを見ることがあります。

特に最近では長期金利の動きから、金利選択で変動金利か固定金利か、迷う方が増えているようです。

数日前「２つの銀行で審査に通った。変動金利で考えているがどちらがいいだろうか？」という質問が載っていました。

そこにこのような回答があったのです。

福岡MPオフィスの松股です。

先日の7/31、日銀の金融政策決定会合である程度の長期金利上昇を容認する方針を決定しました。

これによって新聞やテレビでは「住宅ローン金利が上昇する可能性がある」とも伝えています。
このニュースによって不安を感じる方が多いでしょうから、今回は今後の住宅ローン金利について書きます。

福岡MPオフィスの松股です。

ついに史上初の米朝首脳会談が始まりました。

北朝鮮とアメリカの動向によっては、株価や長期金利への影響が考えられます。

そうなると日本の住宅ローン金利も無関係ではありません。

会談内容と今後の展開が気になるところです。

そして日本の拉致被害解決に向けても進展があることを願っています。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

最近、世間では日大アメフト部の問題や森友・加計問題、北朝鮮問題が騒がれていますが、経済ニュースでは時々スルガ銀行のシェアハウス融資の問題が取り上げられています。

最近もシェアハウス販売会社の破産のニュースがありました。

http://www.tsr-net.co.jp/news/analysis/20180523_03.html

原因の根本はスルガ銀行の行員や支店が、審査書類の改ざんなどの不正によって融資の審査を通したことにありますが、この話題は、私の業務にとっては「はなはだ迷惑」なのです。

福岡MPオフィスの松股です。

「住宅ローンの審査に通らない、でもその理由が分からない。」

時々このような相談をうけますが、今回は最近あった事例をご紹介します。

審査に通らない意外な理由、それは「現金決済主義」でした。

 福岡MPオフィスの松股です。

先日、以下のようなニュースを見かけたので、今回は奨学金の返済について書きます。

https://www.asahi.com/articles/ASL1F7SBXL1FUUPI005.html?iref=sptop_8_02

福岡MPオフィスの松股です。

関東地方は昨晩から大雪に見舞われ大変な様子ですね。

でも予報では、福岡でも今晩から明日にかけて積雪になるかもしれません。

みなさま、十分にお気をつけください。

当社では様々な金融機関への申込みサポートに関わっています。

その中には当然ながらフラット35もあります。

そこで最近、あることを感じました。

それは住宅金融支援機構の最近の審査スタンスについてです。

結論を先に言えば「物件金額に対する融資割合によって、審査の状況が変わる」ということです。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

今回は、最近相談を受ける機会が多い「所得合算者（収入合算者）の規定」についてお話しします。

借入希望金額や審査上の返済金額が、申込人の年収のみでは審査規定に合わないことがあります。

その場合で同居家族（多くは配偶者）に所得があれば、その方を所得合算者とするのも審査対策のひとつの方法です。

しかし審査をする保証会社は、所得合算者についての規定をそれぞれ設けています。

所得合算者の内容や、いくら合算出来るかなど、保証会社の規定によっては希望額の借入が出来ないこともあるのです。

保証会社の規定の例として、画像をご参照ください。

福岡MPオフィスの松股です。

当サイトを見た方からお問い合わせの際、誤った情報をネットで見て鵜呑みにしているケースをよくみかけます。

今回は具体例を挙げて述べていきます。

福岡MPオフィスの松股です。

当ホームページの代表者プロフィールのページを刷新しました。

これまでは簡単な経歴だけで、過去に勤めた会社の名称などは記載していませんでしたが、このたび、私の経歴の詳細に加えて好きなスポーツや趣味なども記載しています。

https://www.fmp-office.jp/%E4%BB%A3%E8%A1%A8%E8%80%85%E3%83%97%E3%83%AD%E3%83%95%E3%82%A3%E3%83%BC%E3%83%AB/

福岡MPオフィスの松股です。

前回に続いて、今年あった住宅ローンの借換え事例をご紹介いたします。

今回は【変動金利から全期間固定金利（フラット３５）への借換え事例】です。

福岡MPオフィスの松股です。

当社の業務の一つとして、住宅ローンの「借換えサポート」があります。

今年も多くの借換え相談を受付けましたが、そのうち特にみなさまにお伝えしたい事例を、今回から2回にわたって紹介いたします。

【現在の金利が１％台前半でも借換えメリットあり】

住宅ローンの借換え相談に関するサイトで、借換えのメリットが見込める条件として「金利差が１％以上」と挙げていることがあります。

しかしこれまで当社が受付けた相談の中には、金利差が１％以下でもメリットがあった事例があるので、今回はそれを紹介します。

福岡MPオフィスの松股です。

当社が受付ける相談の中で最も多いのが審査に関する相談、特に個人信用情報に関する相談です。

まずはお話を聞き、状況によっては個人信用情報の開示をおすすめすることがあります。

個人信用情報を開示すると、過去に契約したローンやクレジット内容のうち、完済・解約から5年以内のデータがすべて表示されます。

多い方は10件以上の報告書が出てくることも珍しくありません。

画像はシー・アイ・シーの開示報告書のサンプルです。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

最近このような記事を見かけました。

http://blogos.com/article/260782/

マイホーム購入を検討している方の誤解や不安を防ぐため、私の意見をこのブログでお伝えします。

福岡MPオフィスの松股です。

金融機関で住宅ローンの審査をする場合、事前審査→本審査というのが一般的な流れです。

フラット３５では「事前審査に通っても本審査で通らない」ということがありますが、民間金融機関では事前審査に通れば概ね本審査も通ります。

しかし事前審査はあくまでも事前審査です。

本審査に必ず通ると約束されたものではありません。

本審査で否決になる場合もあるのです。

今回はそのことについて、解説していきます。

福岡MPオフィスの松股です。

最近、山下さんという住宅ジャーナリストが、あるサイトで住宅ローンに関して消費者の不安を煽るだけの記事を連発しています。

そのうち今回は、9/19に掲載された記事について、述べていきます。

福岡MPオフィスの松股です。

最近お会いした２人のお客様との間で、偶然同じような会話になりました。

「専門家に業務を委託するかしないかは、DIYと似ていますね」

福岡MPオフィスの松股です。

最近、銀行系カードローンの過剰な契約、過剰な融資が社会問題になりつつあります。

そこで7/12付で、画像の記事をみかけました。

福岡MPオフィスの松股です。

このたび、福岡県と大分県での豪雨で被害に遭った方々へ、心よりお見舞い申し上げます。

住信ＳＢＩネット銀行・・・住宅ローンについて調べたことがある方にはお馴染みのネット銀行です。
ただし住信SBIに限らず、ネット銀行には様々なメリット・デメリットがあります。
大きなメリットとしては金利が低く設定されていることですが、本申込み書類の郵送やり取りや必要書類の準備など、面倒な手続きを申込人自身が行わないといけないのが大きなデメリットといえるでしょう。

しかし、そのデメリットを当社の事務サポートで一部解消することが出来ます！

福岡MPオフィスの松股です。

これまで2回連続で民間住宅ローンに関する国土交通省の調査結果について書いてきましたが、今回が3回目、最終回となります。

前回で4位までの項目について解説をしてきたので、今回は5位以下の項目についてです。

福岡MPオフィスの松股です。

前回ブログの続きです。

前回は３位までの審査項目についてお話ししましたが、今回は４位の審査項目についてお話しします。

福岡MPオフィスの松股です。

国土交通省が毎年「民間住宅ローンの実態に関する調査」を行っていますが、平成28年度の調査結果について、今回から数回に分けてお話していきます。

調査結果報告書の中に「審査項目」というページがあります。

融資審査の際にどのような項目を考慮しているかについて、調査結果をランキング形式にしているものです。

画像を載せたいところですが、著作物の問題があったらいけないので、私が作り直した表を載せます。

なお、この表の画像をクリックすれば、調査結果の現物（PDF）が表示されますので、その中の18ページをご参照ください。

福岡MPオフィスの松股です。

時々、住宅ローンの審査を題材にしたコラムやブログを目にすることがあります。

筆者の多くはファイナンシャルプランナー（以下、FPといいます。)です。

今回はこのことについて書きます。

住宅ローンのついての相談を業務として請けているFPは数多くいます。

その中には住宅ローンに関する本を執筆したり、講演で話したり、コラムやブログを書くFPもいます。

以前このブログで、住宅ローンに関する書籍の著者の多くは、住宅ローン業務の実務経験がないと書きましたが、コラムでも同様のようです。

福岡MPオフィスの松股です。

当社が住宅ローン手続をサポートしたお客様の中には、時々、融資の条件として携帯会社関連の借入の完済や解約を言われることがあります。

これは融資実行まで時間に余裕がある場合は問題ありませんが、時間に余裕がない場合は厄介なのです。

先日、このような事例がありました。

中古マンション購入のお客様でした。

審査には大きな問題点があったものの、なんとか問題点をクリアして事前審査を通過しました。

事前審査承認時は、特に条件は付きませんでした。

ところが本審査の結果、キャッシングしている分を完済してカードを解約する旨の条件が付いてしまいました。

お客様は売買契約時の手付金を工面するためにカードキャッシングで借入をしていたのです。

それは事前審査承認後のことだったので、本審査でそのことが判明し、その条件が付いてしまったのです。

条件の内容としては、売買の決済までに完済したことと解約したことが分かる書面の提出が必須でした。

このような借入の完済手続は、借入先が店舗がある銀行や信販会社であれば窓口に出向くことで即日で出来ます。

ただしこのお客様が利用していたのは携帯会社のクレジットカードでした。

携帯会社の場合、クレジット担当の店舗がなく、携帯電話ショップでも手続が出来ません。

手続の手段としては、画像にあるように、担当窓口に電話をするしかないのです。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

当社のホームページを閲覧された方の中には、相談をしてみたいけどどのようにコンタクトを取ればいいかが分からない、という方がおられるかもしれません。

当社には一ヶ月に数十件のお問合せが寄せられます。

その内訳は以下のとおりです。

①ホームページにあるお問合せフォームから相談内容を入力して送信　　約６０％

②当社に直接電話　　約３０％

③当社のメールアドレスに相談内容を直接メール送信　約１０％

福岡ＭＰオフィスの松股です。

当社のホームページの中でも、住宅ローンの審査対策や成功事例のページは特によく読まれているようです。

ありがとうございます。

ただしホームページを見た方から、

「審査対策や成功事例で、なぜ具体的な銀行名を書いていないのですか？」

というお声を時々いただきます。

今回はそのことについて、ご説明いたします。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

当社ではお客様へのサービスとして、住宅ローンの金銭消費貸借契約（通称：金消契約）に必ず立ち会っています。

金消契約は、住宅ローンのお金の貸し借りについて金融機関とお客様との間で交わされる、とても大事な契約です。

金額が大きいため、説明に不備があったり誤った説明があったら大問題になりかねません。

また契約の際、保険やカード類や投資商品の案内をする金融機関もあります。

当社が同席することによって、説明の間違いや不備がないかの確認、また案内されたものがお客様にとって適切であるかのアドバイスなどが出来るのです。

金消契約では、まず住宅ローンの仕組みから説明にはいります。

先日、こんなことがありました。

ある銀行員が元利金等返済について銀行独自の説明資料を見せながら説明したのですが、その時の図表はこんな感じでした。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

あと１週間でトランプ氏が大統領に就任。

ここにきてツイッターでの乱暴な発言や、荒れた記者会見、就任後の世界経済情勢とそれが日本経済に及ぼす影響が非常に気になるところです。

ところでこれからマイホームを買おうとするみなさまは、住宅ローンについて研究する際、それに関する書籍を読んで参考にすることはありませんか？

今回はそのことについて述べていきます。

その本の内容にどこまで信憑性があるか？

大事なチェックポイントとして、本の著者のことを知ることです。

本の巻末には必ずと言っていいほど、著者のプロフィールや経歴が記述されています。

福岡MPオフィスの松股です。

少し遅くなりましたが、新年おめでとうございます。

本年も何卒よろしくお願い申し上げます。

昨年、日銀がマイナス金利を導入して間もなく１年が経とうとしています。

マイナス金利導入後、特に金利が低いネット銀行への申込みや借換えが増えているらしく、関連ニュースをよく目にしました。

2017年最初のブログ、少々長文になりますが、ネット銀行のメリット・デメリットについてです。

福岡MPオフィスの松股です。

前回のブログと重複するところがありますが、今回は高金利の住宅ローンではなく通常の金利の住宅ローンについて書きます。

当社には審査に通らなかった方からの相談や、審査に不安がある方からの相談が、多く寄せられています。

その中で特に多いのが、

・ある銀行に申込んだが、融資承認金額が借入希望額に届かなかった。

・過去にローン返済を延滞したことがあったため、審査に通らなかった。

という内容です。

その対策について、簡単ではありますがお伝えします。

福岡ＭＰオフィズの松股です。

11/18のブログで12月は固定金利が上昇するだろうとの予測、結果としてその通りだったので専門家としてはほっとしています。

今回は個人信用情報や確定申告内容に問題点があっても、審査に通る可能性があるローンについてお話しします。

まずは例としてシーアイシーのデータをご覧ください。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

先週のことですが、アメリカ大統領選挙でドナルド・トランプ氏が勝利を収めました。

この結果で世界の経済情勢がどうなるのか、これから注目されます。

日本では、次期アメリカ大統領の決定前後で、平均株価が一旦は大幅に下落したものの、その後Ｖ字回復、今は落ち着いている状況です。

（これは日本に限らず世界中の市場でそうでしたが）

長期金利について言えば、トランプ氏勝利後にアメリカの長期金利が上昇、その影響がヨーロッパや日本にも及び、日本では11/16付でプラス0.005％に転じました。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

アメリカの次期大統領がトランプ氏に決まって、世界経済にどうなるのか？

それによって日本の住宅ローン金利にどのような影響があるのか？

気になる方が多いようですが、そのことについては近いうちにブログを書く予定です。

今回は、マイカーローンやカードローンなど現在返済中のローンがあり、住宅ローンの審査に不安がある方に向けてを書きます。

こんにちは。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

各金融機関は、申込者の内容によって金利やサービスを優遇することがあります。

中でも、福岡銀行にはプレミアム住宅ローン、西日本シティ銀行にはＶクラスという優遇制度があることはご存知の方が多いことでしょう。

私は多くの住宅会社の営業担当者との付合いがありますが、この２つの規定の違いを明確に把握している方は少ないようで、時々トラブルになることもあるようです。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

最近、過去に自己破産を（または個人再生）をした方からのお問合せや相談が増えています。

今回は、過去に経験があるけどマイホームを買いたいという方へのブログです。

まず自己破産をした場合、一般的には以下のことが知られています。

・官報に掲載される

・全国銀行個人信用情報センター（以下、ＫＳＣといいます。）に官報情報として10年間記録が残る

よって「自己破産から10年経過後、個人信用情報から記録が消えれば、住宅ローンを取組める」と、多くの方が考えているようです。

福岡MPオフィスの松股です。

最近、お客様や住宅業者様から「ネット銀行の変動金利が下がっていますね」と言われることがあります。

それについて今回のブログで書きます。

結論から言います。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

各地でまだまだ猛暑が続いていますので、ご自愛ください。

さて、内閣府の今年の調査結果によると、スマホの普及率は67.4％、

これは今後も増え続けることでしょう。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

さて最近、高校野球で、甲子園での練習補助でグラウンド内にいた女子マネージャーが制止させられるという出来事がありました。

理由は

「女子には危険だから」

「規定ではグラウンドに立てるのは男子のみとなっているから」

これに対して、

「男女差別」

「男尊女卑」

という意見が多く寄せられたことから、高野連もこれから協議していく模様です。

現代社会においては、このようなことが議論されることは非常に良いことだと思います。

実は、住宅ローン手続においても、男女差別と思われる事例があります。

・奥様が申込者となる場合は、ご主人様を連帯保証人としなければならない

・親子リレー返済の後継者は、息子は○、娘だと×　　など

しかし近年では、奥様の単独申込みに対して、ご主人様の連帯保証を不要とする金融機関が増えました。

ただし全部がそうという訳ではなく、まだ一部の金融機関に限られます。

こんにちは。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

今月、フラット３５の金利が過去最低となり、ついに年利１％を切る状況となりました。
（融資率9割以内、返済期間21年以上の場合で0.93％）

福岡ＭＰオフィスの松股です。

大手銀行が4月の固定金利（主に10年固定金利）を前月より引上げたことは、ニュースでご存知の方も多いと思います。

日銀によるマイナス金利の導入後、その効果がまだ見られない中、どうして引上げられたのでしょうか？

今回はそのことについて触れてみます。

住宅ローンの固定金利は、長期金利（10年もの国債金利）を指標としています。

最近の長期金利の動向は画像のとおりです。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

本日、フラット３５や都銀などの今月の金利が公表されました。

日銀によるマイナス金利導入決定後、３月からの住宅ローン金利にその影響が出るだろうとこのブログでも予測していましたが、そのとおりになりました。

ただし「大幅な下降はないのでは？」と予想していましたが、フラット３５も都銀も、私が思っていた以上の下げ幅でした。

ここは私の予想が少々はずれたかもしれません。

３月のフラット３５の金利は、融資率９割以下・返済期間２１年以上の場合で1.25％です（先月より▲0.23％）。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

本日、三井住友銀行が10年固定金利の最大優遇金利の
引下げを発表したことによって、今後金融機関同士の
顧客獲得競争に火がつくかもしれません。

福岡MPオフィスの松股です。

日銀が1/29の日銀金融政策決定会合でマイナス金利の導入を決定しました。

これによって住宅ローンにどのような影響があるのか？

早くもネット上では、それに関連する記事や質問が飛び交っているようです。

ここではマイナス金利そのものについての説明は省略し、これから住宅ローン市場がどうなるかにについて予測していきましょう。

福岡MPオフィスの松股です。

西日本新聞発行のフリーペーパー「でかなび」1月号に、コラムが掲載されました。
「でかなび」は、西日本新聞を購読者に配られるフリーペーパーです。

お手元にあれば、ご覧ください。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

新年あけましておめでとうございます。

今年もよろしくお願い申し上げます。

さて新年を迎えたところで、今年の住宅ローン事情について予測をしてみます。

結論から言うと、固定金利・変動金利とも「今年も大きな変化（上昇）はない」と推測します。

ただし昨年秋から年末まで、今後の住宅ローン市場に影響するであろうニュースが、２つありました。

こんにちは。福岡ＭＰオフィスの松股です。

ホームページを見た大手ハウスメーカーやデベロッパーの営業マンから、住宅ローンの件で相談の電話が時々あります。

しかし当社では、大手からの相談は受け付けていないので、今回ブログでその理由をご説明します。

こんにちは。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

今回は、福岡銀行エブリワンから他の金融機関の住宅ローンへの借換えに成功したお話です。

当ホームページを見たお客様より、エブリワンからの借換え相談があったのですが、

エブリワンからの借換えサポート依頼は、私には初めてでした。

エブリワンの商品内容については、ここでは述べることが出来ません。

それは福岡銀行が公開していない内容を、私個人が公に書くことは出来ないからです。

ただし福岡銀行と付合いがある住宅販売関係者であれば、多くの方がその内容を知っています。

こんにちは！

福岡MPオフィスの松股です。

これから住宅ローンを取組む方にとって、
「全期間固定金利のフラット３５がよいか？」
「それとも変動金利がよいか？」
お悩みの方は多いことでしょう。
先日も、まさにそこを悩んでいる方に対してコンサルタントをする機会がありました。

ここで返済総額の視点から比較してみましょう。

２つを同じ条件にするため、資金計画は以下のとおりと仮定します。

　物件金額　　　３，０００万円
　【借入金額】　２，７００万円
　　　　　　　（物件金額の１割と諸経費は自己資金）
　【借入期間】　３５年
　【金利】　　　フラット３５　１．５４％
　　　　　　　　変動金利　（当初）０．７７５％
　【その他】　　フラット３５は団体信用生命保険に加入

そこでそれぞれの返済総額を表にしてみました。

こんにちは。

福岡MPオフィスの松股です。

住宅ローンは、数あるローンの中でも、最もシビアに審査されます。
何千万円というお金を何十年にわたって貸出すことへの審査なので、見方が厳しくなるのです。

・過去にクレジットや携帯通話料を延滞したことがある
・借入希望金額に対して年収が少ない
・マイカーローンや教育ローンで数百万円借りて現在返済中

・カードローンの借入残高があり現在返済中
・自営業者で申告所得が少ない
・勤続年数が短い　　　など

上記に該当する方は、資金計画によっては審査が難航する可能性が高いといえます。

よくある話ですが、審査に不安な点があるとします。

でも住宅業者から「出してみないと分からないので、とりあえず申込みましょう」と言われるケースがあります。
そこで審査に通ればよいでしょうが、通らなかったら次の金融機関に申込んでみる、というのが、
よくあるパターンです。

そうやって、何も対策をせずむやみにあちこちの金融機関に申込む、これは絶対に避けるべきです。
なぜならば「ある金融機関に申込みをした」という履歴が、個人信用情報登録機関に半年間残るからです。
（しかも審査をした保証会社には、申込んだ時の記録が永久に残ります。)

住宅ローンの審査の際、必ず個人信用情報を調査されます。
それによって現在の借入状況や過去のクレジットの返済状況などをチェックされるのです。
その中には、下の画像のように最近半年の照会履歴も記載されています。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

住宅金融支援機構が、住宅ローンに関する様々な調査を毎年実施しています。

その中に「利用した住宅ローンを知るきっかけとして影響が大きかった媒体」

についての調査結果があります。
最新の調査結果については画像をご覧ください。

福岡ＭＰオフィスの松股です。

当社の業務のひとつとして、審査に不安がある申込者様の申込みサポート業務があります。
このホームページにも成功事例のページがありますが、今回あらためて成功事例のひとつをご紹介します。

住宅ローンの審査をするのは保証会社です。
保証会社の審査承認を取って、金融機関はお客様に対して住宅ローンの融資をします。

ただし申込みを受け付けるのは、金融機関の窓口担当者です。
窓口担当者が審査書類を預かり、保証会社に提出します。

担当者としては住宅ローンの融資が成立すれば自身の成績になるので、１件でも多くの融資ができることを望んでいます。

よって審査が難しいと思える案件でも、保証会社と交渉するなどして、なんとか承認を獲得しようととするのです。

しかしそれには、担当者の経験や、保証会社に対する交渉の技量によって、同じ案件でも担当者によっては審査結果が異なることがあります。

そこで当社では、日頃から付合いがあり信頼できる担当者を窓口とし、保証会社と交渉するためのフォローポイントをひとつでも多く情報提供し、ほとんどのケースで画像のような説明文書を作成し、審査の承認を獲得できるよう尽力しています。