対決! フラット35 vs 変動金利

こんにちは!

福岡MPオフィスの松股です。


これから住宅ローンを取組む方にとって、
「全期間固定金利のフラット35がよいか?」
「それとも変動金利がよいか?」
お悩みの方は多いことでしょう。
先日も、まさにそこを悩んでいる方に対してコンサルタントをする機会がありました。


ここで返済総額の視点から比較してみましょう。


2つを同じ条件にするため、資金計画は以下のとおりと仮定します。


 物件金額   3,000万円
 【借入金額】 2,700万円
       (物件金額の1割と諸経費は自己資金)
 【借入期間】 35年
 【金利】   フラット35 1.54%
        変動金利 (当初)0.775%
 【その他】  フラット35は団体信用生命保険に加入


そこでそれぞれの返済総額を表にしてみました。


 

フラット35の返済総額は34,944,000円です。
これに団体信用生命保険料の支払総額1,878,500円が加わりますので、

全体の総額は36,822,500円となります。
※ただしフラット35Sだと上記総額は安くなります。

 

では、変動金利はどうでしょうか? 
※団体信用生命保険料は銀行負担です。
考えにくいことですが、金利がずっと変わらなければ返済総額は30,835,980円です。

仮に5年毎に金利が0.3%ずつ上昇したとすれば、返済総額は、33,890,880円、
同様に0.5%ずつ上昇したとしたら、返済総額は、36,078,060円となります。

 

《参考》 あくまでも過去15年のデータですが、多くの金融機関の変動金利で、

     最も低かった時と最も高かったときの金利差は約0.5%しかありません。

 

5年ごとに0.5%上昇すれば、10年経過後には金利が1.775%となり、すでに固定金利を越えてしまいます。
それから同じペースで金利が上がったとしても、返済総額においては、フラット35の返済総額+団信保険料に追いつきません。

 

変動金利かフラット35か、お悩みの方は表の試算が参考になれば幸いです。
表の試算でもまだ不安がある方は、フラット35をおすすめします。

 

住宅ローンの専門家を名乗る方々の多くは、フラット35推進派です。

 

しかし私は、
・返済額に余裕がある方
・金利上昇リスクに備えて、返済中でも預貯金積立ができる方であれば、フラット35よりも変動金利をすすめることがあります。

 

変動金利をすすめる事自体、私は専門家の中でも異端児的な存在かもしれませんね!

 

 

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