住宅ローンの専門家の中でも、このような方は困ったものです。

 

まだまだ毎日暑いですね・・・福岡ＭＰオフィスの松股です。

 

連日続くオリンピックでの熱戦・・・選手の頑張りに感動したり、試合後のインタビューに感動したり・・・

特に競泳男子団体で松田選手が言った言葉・・・「（北島）康介さんを手ぶらで帰す訳にはいかなかった」

この言葉に感動したのは、私だけではないと思います。

オリンピック期間も残り少なくなりましたが、みなさま、寝不足にはくれぐれも気をつけてください(笑)

 

 

さて、新聞や雑誌で住宅ローンの専門家によるコラムを時々見かけます。

 

ただしその内容としては、ほとんどが教科書的で凝り固まった内容の文章ばかり、というのが

私の正直な感想です。

 

特にファイナンシャルプランナーのコラムにこのタイプが多いのですが、文章の中身によくあるのは

・金利は長期固定金利（フラット３５）がベスト、リスクがある変動金利は選択してはいけない

・購入物件の２０％以上の自己資金を準備すること

・返済額は年収の２０％以内に抑えること

 

これが間違いとは言いません。

確かにこれらは大事なことですが、私から見るとあくまでも「理想」です。

彼らはあくまでも「無難な理論」を述べているにすぎません。

住宅を販売する業者からみれば、商談相手であるお客様には、そのような理想的な買い方ができる

消費者はほとんどいないというのが現状です。

 

消費者の方がこのような専門家の言葉を鵜呑みにしてしまうと、

住宅市場が冷え込む恐れさえあります。

 

先日、某専門家が以下のように語っているのを見ました。

「確かに今は低金利時代で住宅の買い時とよく言われますが、自己資金が少ない方がそのように

考えるのは大変危険です。

せめて少なくても２０％以上の自己資金を準備して買うべきです。

自己資金を多く準備することによって、ローンの返済額に大きく差がでます。

例えば現在４０歳代の方が購入を検討したとしても、自己資金が少なければまだ待つべきです。

５０歳代になって初めて マイホームを買う方もたくさんいますので、焦らないでください。

そして今は多くの方が変動金利を利用していますが、これも危険です。

金利が低いとはいえ、リスクがある変動金利は絶対に選択してはいけません。

その点、フラット３５だと全期間固定金利なので、最後まで返済額が変わらない安心感があります。」

 

 

少々乱暴な言い方ですが、私はこれを見て「アホか」と思いました。

これこそ教科書的な考え方で、他のリスクやデメリットに触れていなかったからです。

 

自己資金が少なくても、ローンを返せる範囲の価格の物件であれば今は買い時だといえます。

「３０００万円の物件なら６００万円の自己資金」とよく言われますが、２４００万円のローンが

返せる方で、２４００万円の物件で妥協可能で、且つ銀行のローン審査に問題がない方であれば、

自己資金ゼロで購入しても何ら問題はありません。

 

上記の専門家の方・・・自己資金をためる間にもしも景気が回復すると、物件価格や金利が上昇する

というリスクまでは述べていません。

変動金利のリスクは強調するくせに、このようなリスクには触れない専門家をよく見かけます。

 

そして５０歳代での購入・・・ローンの審査では不利になるケースが多々あります。

定年退職まで残り数年となると、完済までの返済計画をうまく説明できないと審査が通らないからです。

退職金で残債を全額完済できる方なら問題ありませんが、そのような方はなかなかおられないのが

現状です。

これは住宅ローンの実務経験がない専門家にはありがちな発言といえます。

 

マイホームを買うなら、住宅ローンを組むなら、そして無理がない価格帯の物件で検討が出来るので

あれば、自己資金が少なくても若いうちに買うべきだと、私は考えます。

 

 

そして変動金利の完全否定・・・たしかに金利上昇のリスクはあります。

写真の新聞の専門家の方はそこまで否定はしていませんが、単に金利上昇のリスクだけで変動金利を

強く否定する専門家が多いのは事実です。

 

しかし私は、まだまだ景気回復の兆しが見えない今、早期に元金を多く減らすことが出来る変動金利を

否定することはしません。むしろ推奨することもあります。

 

問題は返済する方の返済能力や返済プラン、そして適用金利が基準金利からどれだけ引き下げら

れているかということです。

将来景気が良くなって基準金利が上昇したとしても、そこからの引下げ幅が大きいようであれば、

固定金利よりも有利なことも十分に考えられるからです。

 

そしてフラット３５・・・確かに全期間固定金利で安心です。

しかし上記のように述べている専門家の多くは、団体信用生命保険料が別払いであることには

触れていません。

しかもその保険料は決して安いものではありません。

また、取扱金融機関の多くには２．１％の融資手数料がかかるため、初期費用の負担も大きくなります。

これも実務を知らない専門家の発言によくある傾向といえます。

 

 

私は住宅ローンの専門家を名乗っていますが、上記のような専門家の方からみれば、異端児のような

存在かもしれません(笑)

 

しかし長年の住宅販売会社での業務経験から、いろいろな現実問題を見てきたことは、住宅ローンの

専門家として大きくプラスになっていると自覚しています。

 

 

今回は長い文章となりましたが、最後まで読んでいただきまして、ありがとうございました。