この事例は、金利が高い「福岡銀行エブリワン」「肥後銀行プロパーローン」「信用組合プロパーローン」「ゆうちょ銀行(スルガ銀行)」などで通った事例ではありません。
(2013年11月)
春日市 F様のケース
■F様自身からの相談案件
■申込本人の内容
公務員
勤続年数 30年
年収 給与収入 790万円
不動産所得 480万円
■購入住宅 新築マンション(買い替え)
■住宅ローン申込み金額 2,600万円
■審査通過までの道
F様は自己所有のマンション住まいでしたが、面積が広いマンションへの買い替えを考え、新築マンションのモデルルームを見学、物件を気に入り売買契約へ進もうとしました。
通常なら販売会社がローンの手続きを代行して行うところですが、F様は福岡県内にアパートを4棟所有しており、付き合いがある金融機関がいくつもあるため、ローンの手続きは自身で行おうとしていました。
ところが自分で4つの金融機関にかけあったところ、どこも事前審査結果は「否決」、一方、販売会社でかけたフラット35は事前審査で「留保」、F様は、これでは自分は買い替えが出来ないのではと不安を感じ、インターネットで当社を見つけてご相談に来られました。
F様の場合、属性はまったく問題ないのですが、アパートを4棟所有していてそれぞれでアパートローンを返済中でした。F様から所有アパートに関する書類を見させていただき、それぞれの物件は収支が黒字で問題ないのですが、アパートローンの借入残高が4件合計で約5億円という状況でした。
これまでの審査否決の原因はここにあるのではと推測されました。
通常、アパートローンは事業性の融資として、住宅ローンとは切り離して審査されますが、その残債額が多額となると、金融機関は厳しく審査する傾向があります。
金融機関は最悪のシナリオ(空室が増えて家賃収入が減ること)を想定して審査をするからです。
そこで当社の方でF様のアパート運営に関する「特別な資料」を作成し、新たに金融機関2社に審査をかけることと、フラット35の本審査の際にその資料を使ってフォローすることとしました。
「特別な資料」とはアパートを棟別に現在の収支状況(キャッシュフロー)をまとめたもの、空室率が○○%になっても事業としてまわることを説明する計算書、それぞれのアパートの特性、賃貸需要、立地周辺の将来性についてまとめた文書、などです。
その結果、当社から提出した金融機関2社のうち1社で事前審査承認、また、フラット35は審査の途中で何度も確認事項があったものの、無事に本審査で承認となりました。
最終的にF様は、現自宅の住宅ローンの完済条件がつかなかったフラット35を選択され、無事に買い替えを実現させることとなりました。
新居の完成はまだ先ですが、既存住宅ローンの完済条件がつかなかったことから、新居に転居した後、今の自宅をオープンハウスにして売却出来るようになったため、スムーズな住み替えが進むと思われます。