フラット35の審査は決して甘くはありません!


フラット35を申込む方は主に以下の3タイプです


①変動金利や短期固定型はリスクがあるから、将来も安心できる全期間固定金利で取組みたい。

②勤続年数や職業などの問題で民間金融機関の審査が不安だから、フラット35を申込む。

③病歴があって団体信用生命保険に入れず、民間金融機関での取組が出来ない。

 

そのうち、当社に相談に来られる営業マンやお客様で、圧倒的に多いのは、

・フラット35に望みを託して申込んだけど通らなかった....

・この内容では、フラット35じゃないと審査に通らないでしょうね?

 

当社にはそのような相談が頻繁にあります。

※フラット35の審査に通らなかった方は、このページの最下部までお進みください。

 

そこで認識していただきたいのは「フラット35の審査は決して甘くない」ということなのです。

 

そして、フラット35の本審査は一発勝負! 失敗したらやり直しがきかない!

ということも忘れないでください!

 

【例】

勤続年数が1年未満の場合、銀行等の住宅ローンでは難しいので、フラット35を申込むというケースをよく聞きます。

 

たしかにフラット35では勤続年数の規定がないので、審査は受付けられます。

ただし就職後(転職後)の収入が、まだ「安定的な収入」とみなされない場合、審査に通らないこと多いのです。

 

勤続年数が短い申込者の場合、所定書式の給与証明書や給与明細書と職歴書を提出が求められます。

 

ただし金融機関から言われた書類を出すだけでは「安定的な収入」とみなされない場合があります。

その時は「安定的な収入」と見てもらうため、その他の資料や説明が必要になることもあるのです。

 

 

まずは住宅金融支援機構と取扱金融機関の関係を知ってください

 

フラット35を融資するのは住宅金融支援機構です。

ただし、申込者や住宅業者が住宅金融支援機構に申込み書類を持込んでも、受付けてもらえません。

申込み書類はARUHI(旧SBIモーゲージ)や楽天銀行など、フラット35取扱金融機関に提出をしないといけないのです。

 

これは新車を買うことによく例えられます。

例えばトヨタ社の新車を買う場合、あなたはトヨタ自動車株式会社に行きますか?

トヨタカローラ○○やネッツトヨタなど、いわゆるディーラーに行きますよね?

トヨタ自動車株式会社のようなメーカーがエンドユーザーに直接売ることはありませんよね?

 

フラット35もこれと同じなのです。

 住宅金融支援機構 = メーカー

 ARUHIなどの取扱金融機関 = ディーラー

と言えるのです。

 

そこで、フラット35の審査を通すポイントの一つは、取扱金融機関の選択から始まります。

 

 

フラット35の事前審査は信憑性に欠ける

 

「事前審査には通ったけど、本審査で通らなかった」

これはよく聞くお話です。

 

民間金融機関では、そのようなことはほとんどありません。

ではなぜ、フラット35ではあるのでしょうか?

 

それは以下のように違いがあるからです。

事前審査: 取扱金融機関が「独自のルール」で審査

本審査: 取扱金融機関→住宅金融支援機構の2段階審査

 

「独自のルール」とは次の2つに大きく分かれます。

・取扱金融機関のみが個人信用情報と申込み内容を見るだけ

・住宅金融支援機構も「簡易的」な審査をする

 

取扱金融機関に「独自のルール」があるため、審査対策の第一歩は「金融機関選び」になるのです。

 

 




属性が弱い申込者: 取扱金融機関選びのポイントは?

 

ポイントは以下の2つです。

 

・事前審査で住宅金融支援機構までまわせる金融機関であること!

・取扱金融機関と住宅金融支援機構とのパイプが強いこと!

 

パイプが強いとは、どういうことでしょうか?

 

取扱金融機関の中には、住宅金融支援機構から出向している職員がいるところがあります。

そのような金融機関は、支援機構に対する交渉力があります。

また支援機構の審査スタンスを知っているので、特別に必要な書類を的確に指示してくれる金融機関もあります。

 

ただしそれを調べる方法は、その金融機関の担当者に直接尋ねるしかありません。

そこで本当のことを教えてもらえればよいのですが、会社の内部事情であるため、担当者によっては教えてもらえないこともあります。

 

当社は長年の実務経験から、どの金融機関がその状況にあるかを把握していますが、それは金融機関の内部事情であるため、当社からそれをここで書くことは出来ないことを、ご理解ください。

 

 

申込者の属性が弱い場合、フラット35でも審査通過のためのフォロー要素が必要!

 

当社から属性が弱い方の申込みをする場合、審査に影響がある部分をフォローするための資料や文書を添付することがあります。

 

例えば以下のような書類です。

・業務において有利な資格を保有している場合、その資格証

・預貯金や生命保険証券など、金融資産の資料

・高額な家賃が遅滞なく支払われていることを示す資料

・完済までの返済計画書やキャッシュフロー表 など

 

これらの提出は、民間金融機関と交渉する場合に当社がよく使う手段ですが、フラット35でも審査を通してもらうためには、同様の手段が有効な場合があります。

 



フラット35の審査に通らなかった方へ

大きく分けて以下の3パターンがあると思います。

 

①事前審査で通らなかった

②本審査までいったけど受付金融機関の審査で通らなかった

③本審査までいったけど住宅金融支援機構の審査で通らなかった

 

 

①の場合

まず、通らなかった原因を分析してください。

おそらく「個人信用情報に問題がある」「資金計画に無理がある」のどちらかじゃないでしょうか?

その原因がフォロー出来るのであれば、他の金融機関に出しなおしをすることも可能です。

ただしフォローできない場合は住宅購入の時期を見合わせるか、資金計画を見直すしかありません。

または、適用金利が高くなりますが、特殊な住宅ローン(エブリワン、プロパーローンなど)で取組むか、という手段もあります。

 

 

②の場合

本審査までいったということは、個人信用情報には問題がないということが考えられます。

まずは、それ以外の原因を分析してください。

その原因がフォロー出来るのであれば、他の金融機関に出しなおしをすることも可能です。

ただし同じ事(単に必要書類を揃えて提出すること)をやっていては、結果は同じです。

申込者に住宅ローンを貸しても大丈夫、と思っていただけるよう、審査する側にアピールする必要があります。

また住宅金融支援機構とのパイプが強い金融機関に提出することも重要です。

 

当社の業務の中で、②のパターンで他の金融機関に出しなおして、めでたく承認を取れた事例は数多くあります。

 

 

③の場合

住宅金融支援機構でのフラット35の審査は一発勝負です。

ここで通らなかったら、以下の対策しかありません。

・資金計画を見直す

 ※同じ物件でも借入金額を若干減額して他の窓口に提出し、承認が取れた例もあります。

・購入物件を低価格の物件に変更する

・しばらく期間をあけて、申込者の状況がよくなった段階で再度チャレンジする

・民間金融機関の審査にチャレンジする(これはかなりの技術が必要ですが)

 

当社では、③のパターンの方の成功事例も多数あります。

住宅金融支援機構と民間金融機関の審査スタンスは違うのです!

そこを分析すれば、審査通過の可能性が出てきます。

 

 

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