多くの金融機関(銀行、信用金庫、JA、ろうきん など)、フラット35とも、

事前審査(仮審査)→ 本審査

という流れの「2段階審査」によって住宅ローン融資の可否を判断しています。

 

 

【事前審査】

申込人(収入合算者も含む)の属性(年齢、家族状況、勤務先、勤続年数、年収、既存借入状況など)と、購入希望物件の資料(販売チラシなど)をもとに、審査を行います。

事前審査で見られるのは主に以下の2点です。

・申込人に住宅ローンの返済能力があるか?

・個人信用情報に問題点がないか?

ここで「承認」を取れないと本審査に進めることが出来ません。

 

【本審査】

事前審査で承認を取り、売買契約を締結したら、本審査に進めることが出来ます。

本審査では、事前審査の時の書類に加えて、申込人の住民票、所得証明書、登記簿謄本はじめ法務局発行の書類など公的機関の書類や、売買契約書、重要事項説明書の提出を求められます。

事前審査の審査項目に加えて、以下の点について審査が行われます。

・公的な書類により家族状況や年収などが申込書の記載内容と合っているか?

・売買契約書や重要事項説明書の内容に問題がないか?

・購入物件が住宅ローンの担保として適正であるか?

ここで「承認」を取れたら融資の決定といえるので、マイホーム取得に向けて先に進めることが出来ます。

 

※なおフラット35は、売買契約の前に本審査に進めることが出来る金融機関もあります。

その際は買付証明書か売買契約書類のひな型で対応します。

 

 

 

【九州に本店がある地方銀行、JA、九州ろうきん、都市銀行】

事前審査・本審査とも、窓口金融機関と保証会社の両方で審査が行われます。

※プロパー融資の場合は事前審査・本審査とも窓口金融機関のみで審査が行われます。

 

【ネット銀行】

保証会社に保証委託をしないため、事前審査・本審査とも銀行のみで審査が行われます。

 

【フラット35】

基本的に、事前審査は窓口金融機関で、本審査は窓口金融機関と住宅金融支援機構の両方で審査が行われます。

ただし窓口金融機関によっては、事前審査の段階から住宅金融支援機構も審査を行う場合があります。

 

 

【ご注意ください】

ネット上の住宅ローンに関する記事やブログで「事前審査は銀行で行われ、本審査は保証会社で行われる」と書かれたものもよく見かけます。

 

これは 「おおむね間違っている!」 と言えます。

 

 

九州以外の地域の地方銀行のことは分かりませんが、少なくとも当社が活動範囲としている地域の銀行では、事前審査も本審査も保証会社が審査をします。 

 

他の地域の地方銀行のことは分からないので、「おおむね」という言葉を使いました。

 

 

 

【事前審査】

 

 

・運転免許証などの身分証明書

 

※申込みの意思確認のほか、免許証番号末尾の再発行回数もチェックされます。

 

※免許取消が原因で申込み時に免許証がなければ、審査が厳しくなる金融機関もあります。

 

 

・健康保険証

 

※勤務先への在籍と入社年月を確認されます。

 

※国民健康保険の場合、発行日からの有効期間を確認されます。

 

 

・年収が分かる書類

 

※申込み金額やローン返済額(マイカーローンなども含む)に対して、妥当な収入であるかを見ます。

 

※サラリーマンの場合、源泉徴収票などで対応します。

 

※自営業者の場合、確定申告書類で対応します。

 

※法人の役員の場合、会社の決算書類も必要です。

 

 

・現在返済中のローンやクレジットがあれば、その内容(当初借入額、返済額など)が分かる書類

 

※収入に対して全体のローン返済額が妥当であるかを見られます。

 

※申込内容次第で、審査承認の条件として「既存ローンの完済条件」をつける金融機関もあります。

 

 

・購入物件の内容が分かる資料(販売チラシなど)

 

※この段階では簡易的な書類のみで結構です。

 

※未登記箇所があるなど、担保物件として不安要素がある場合、当社ではこの段階でも追加資料を提出することがあります。

 

 

 

事前審査は簡易的な審査とはいえ、物件の内容以外は結構細かいところまでチェックのうえ審査をされます。

 

   

 

 

 

【本審査】※事前審査の際の書類に加えて以下の書類が必要です。

 

 

・住民票(世帯全員記載、続柄記載)

 

※家族状況、入居開始時期などについて確認されます。

 

※離婚歴があれば住民票によってそれが分かる場合があり、審査が難しくなることもあります。

 

 

・(申込者がサラリーマンや法人役員の場合)自治体発行の所得証明書

 

※源泉徴収票との整合性をチェックされます。

 

 

・(申込者が確定申告者の場合)税務署発行の納税証明書「その1」「その2」

 

※「その1」で納税に滞納がないかをチェックされます。

 

※「その2」で確定申告書上の申告所得との整合性をチェックされます。

 

 

・売買契約書

 

※売主や売買金額などの契約内容と、契約条項をチェックされます。

 

※売主が反社会的勢力の関係者でないことをチェックする金融機関もあります。

 

 

・重要事項説明書

 

※担保物件の詳しい内容をチェックされます。

 

※重要事項説明書の内容次第では、担保物件としての問題点が分かる場合があります。

 

 

・物件に関する資料(図面、パンフレット、建築確認申請書など)

 

※購入物件が新築、中古、一戸建、マンションなどによって異なります。

 

※重要事項説明書にある物件内容との整合性をチェックされます。

 

 

・法務局発行の書類(登記簿謄本、敷地の公図、地積測量図など)

 

※購入物件が新築、中古、一戸建、マンションなどによって異なります。

 

※担保物件の内容が公的に届出をされている内容かをチェックします。

 

 

 

このように、事前審査の段階でも細かいところまでチェックのうえで審査をされますが、本審査では公的な書類や担保物件のことを、より詳細に審査されると思っていただければよいと思います。

 

 

よって事前審査から保証会社が審査をする場合、以下の問題がなければ本審査もほぼ通るとお考えいただいても構いません。 

・本審査で初めて提出する書類に問題がないこと。

・担保物件の内容に問題がないこと。

・事前審査の時より個人信用情報の内容が悪くなっていないこと。

(事前審査後に延滞や借入の増加がないこと)

 

 

 

 

銀行や保証会社の審査基準はそれぞれ異なるので、申込み内容によっては審査結果も異なります。

例えば以下のような点で、審査基準の違いがはっきりしています。

 

・申込者(収入合算者も含めて)が自営業者である場合の審査基準

・個人信用情報で延滞履歴がある場合の審査基準

・消費者金融の借入がある場合の審査基準

・勤続年数が短い場合の審査基準

・申込者(収入合算者も含めて)の年収に対する申込み金額の審査基準

・収入合算者の雇用形態(正社員か非正規雇用か)に関する審査基準

・(中古住宅の場合)購入物件の築年数による最長借入期間の計算方法  など

 

 

 

住宅ローンの審査について書かれているサイトのほとんどは「CICに『異動』の記載があれば住宅ローンの審査は絶対に通らないと断言されています。

 

「異動」とは長期延滞歴があるとのことで、いわゆる「ブラックリストに載っています」と言っているようなものです。

審査の大きなマイナスポイントであることは間違いありません。

しかし「絶対に通らない」ということはありません。

 

当社のこれまでのサポート実績から、2社の保証会社で「異動」の記録があっても住宅ローンの審査に通った成功事例が何件もあります。

 

事例の一つですが、特にここ数年はスマホの普及によって携帯電話本体価格が高くなり、分割払いで機種変更をする方がほとんどです。

しかし対応するショップ店員の事務処理の不手際などにより、お客様に落ち度がなくてもCICに「異動」の記載がされているケースも増えているのです。

このようなケースは当初借入金額がそんなに多額ではなく、毎月返済額も大きくないことから、「異動」の記載がされてしまった事情を保証会社に説明することで審査に通る可能性があるのです。

 

先ほどの「保証会社2社」は、CICに「異動」があっても審査を進めてくれますが、「異動」の内容によってとらえ方が異なります。

(例)この「異動」内容だと保証会社A社では通らないが、保証会社B社では通る、またはその逆。

 

当社から申込む時は「異動」の内容によって提出先(保証会社)を使い分けることで、多くの成功事例が生まれています。

 

 

 

クレジットカードやマイカーローンの審査は、ほとんどが機械的に行われます。

住宅ローンの審査は一部で機械的に行われるところもありますが、まだ人間による審査の度合いも高いといえます。

 

申込み内容や申込み方によっては、クレジットカードやマイカーローンの審査に通らなくても住宅ローンの審査に通ったケースはたくさんあります。

 

 

住宅業者のサイトで、審査が難航する要因の一つとして「最近2年間で延滞履歴がある」と書かれているのを時々見かけます。

これは正確には「延滞があったローンを完済してまだ5年以内である」と書くべきです。

 

ではなぜ「最近2年間で延滞履歴がある」という書き方になっているのでしょう?

それを書いた人はCICやKSCの記載内容をよく理解していない可能性があるからです。

 

一般の方がCIC(シーアイシー)やKSC(全国銀行個人信用情報センター)で個人信用情報を開示した場合、2年間分の返済状況が記載されています。

これは現在も返済中のローンであれば「最近2年間」ですが、すでに完済しているローンの場合は「完済するまでの2年間」が記載されているのです。

個人信用情報の記録は「完済してから5年間」残ります。

よって例えば「4年前に数回の延滞があったけど3年前に完済したローン」の延滞記録は、あと2年間残っているのです。

場合によってはその4年前の延滞内容が審査のネックになるかもしれません。

 

サイトで、"審査が難航する要因の一つとして「最近2年間で延滞履歴がある」”との記載があれば、そのまま受け止めないようにしましょう。

 

 

 

 

特に住宅業者が営業トークとして使うネタですが、金融機関のプロパー融資でもない限り、はっきり言って「ほとんど当てにならない」と思ってください。

ほとんどの住宅ローンの場合、審査をするのは保証会社です。

その保証会社に余程の強いコネでもない限り、支店長クラスではほとんど当てになりません。

 

 

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